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■ はじめに｜知らないうちに危険が進行しているかもしれません
家や土地を支える「擁壁（ようへき）」。
普段は意識することのない存在ですが、実は劣化や破損が進行していても気づかないまま放置されているケースが非常に多いのです。
擁壁は、地震や豪雨の際に倒壊すると、住宅や隣地・道路にまで被害を及ぼす危険があるため、定期的な点検と早期対応が不可欠です。
特に売却を考えている場合、擁壁に問題が見つかると「査定額が大幅減額」や「買主がつかない」などの事態になりかねません。
この記事では、擁壁に見られる代表的な危険サインとその対処法を、具体例とともに解説していきます。
■ 危険サイン①：ひび割れ（ヘアクラック・貫通クラック）
▽ 擁壁に入るひび割れの種類
ヘアクラック（細かいひび）
幅0.3mm未満の細いひび割れ。見た目は軽度に見えますが、雨水が侵入して内部の鉄筋を腐食させる恐れがあります。貫通クラック（大きな亀裂）
擁壁を縦横に貫くような大きな割れ目。構造自体の強度低下につながり、崩落リスクが高まります。
▽ 放置するとどうなる？
小さなひびでも長年放置すると内部劣化が進行し、補修費用が数倍に膨らむケースがあります。
「ちょっとした傷だから大丈夫」と油断せず、早めの点検が大切です。
■ 危険サイン②：傾き・膨らみ
▽ どういう状態が危険？
壁面全体が外側にふくらんでいる
上部が道路側・隣地側に傾いている
擁壁の継ぎ目がズレている
これは内部の土圧に耐えられなくなっているサインです。
特に高さ2mを超える擁壁で傾きが見られる場合は、倒壊の危険性が非常に高い状態といえます。
▽ 買主への影響
不動産売却時に傾きが確認されると、「安全性に問題あり」として査定額が大幅減額されるのが一般的です。
また、金融機関によっては住宅ローン審査が通らないこともあります。
■ 危険サイン③：排水口のつまりや漏れ
擁壁には通常「水抜き穴」と呼ばれる排水口が設けられています。
これは、内部に水圧が溜まるのを防ぎ、擁壁の崩壊を防止する重要な機能です。
▽ 危険な状態とは？
排水口から水が出てこない
雑草やゴミで塞がれている
水抜き穴から泥水や濁水が流れ出ている
このような状態は、内部の排水機能が正常に働いていないサインです。
内部に過剰な水圧がかかり、最悪の場合、擁壁全体が崩落する危険もあります。
■ 自分でできるチェック方法と頻度
擁壁の点検は、専門家に依頼するのが理想ですが、日常的に自分でできる簡単なチェックもあります。
▽ 簡易チェックリスト
擁壁の表面にひび割れはないか
上部や壁面が膨らんでいないか
排水口から水が出ているか
表面にカビや苔が過度に繁殖していないか
▽ 点検頻度
年1回以上は目視で確認
大雨や地震の後は必ず点検
売却を考える場合は、売却前に専門家調査を依頼するのが必須
■ 危険が見つかったときの対処ステップ
現地調査を依頼する
建築士や擁壁専門業者に依頼し、現地調査で安全性を診断。補修計画を立てる
軽度のひびであればモルタル補修、傾きが大きければ再構築が必要になる。行政や補助金制度の確認
仙台市では「安全対策工事に係る助成金制度（恒久対策）」で最大200万円の助成金が受けられる場合もある。工事実施・記録化
補修・再構築後は工事報告書や診断書を保管。売却時に買主へ提示できる。
■ 補修や点検にかかる平均費用と注意点
軽度のひび補修：数万円〜20万円程度
部分的な補強工事：50〜100万円程度
全面再構築（RC擁壁へ作り替え）：200〜1,000万円以上
▽ 注意点
見積もりは複数社に依頼する
資格を持つ建築士や土木業者に相談する
「応急処置だけで売却」は後々トラブルの原因になりやすい
■ まとめ｜早期対応が損を防ぎ、売却成功にもつながる
擁壁に見られる危険サインは——
ひび割れ（ヘアクラック・貫通クラック）
傾き・膨らみ
排水口のつまりや漏れ
いずれも、早めに気づいて対処すれば補修費用を抑えられ、売却時の評価を守ることが可能です。
逆に放置してしまうと、修繕費が膨らみ、売却額の大幅減額や売却不成立のリスクが高まります。
不動産売却を検討している方はもちろん、長く安心して住むためにも、定期的な点検と専門家への相談を強くおすすめします。
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