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■ はじめに｜「擁壁があるから売れない」と諦めていませんか？
「不動産査定をお願いしたら、“擁壁があるから価格は下がります”と言われた」
「内覧希望者はあったのに、“擁壁が不安”と言われて契約に至らなかった」
仙台市をはじめとする丘陵地や造成地では、擁壁付きの土地・住宅は非常に多く見られます。
しかし売却の際には、擁壁が「安全性・費用・心理的不安」の壁となり、売れにくくなるケースが少なくありません。
とはいえ、擁壁があるからといって必ず売れないわけではありません。
状況に応じた正しい対策を取れば、売却を成功させることは十分可能です。
この記事では、擁壁付き物件を売却するときに有効な4つの方法を、費用感やメリット・デメリットを交えて詳しく解説します。
■ 方法①：軽度補修を施してから売却する
擁壁の状態が比較的軽度な場合、売却前に最低限の補修を行う方法があります。
▽ 具体的な補修例
擁壁表面の小さなひび割れ（ヘアクラック）の補修
水抜き穴の掃除・追加設置
剥離部分のモルタル再施工
コケや雑草を取り除き美観を整える
▽ 費用感
軽微な補修：5万円〜20万円
部分的な補修：30〜50万円程度
売却時に「補修済みです」と伝えられることで、買主に安心感を与えられ、値引き交渉を防げる効果があります。
▽ 実例
仙台市太白区で売却された玉石擁壁付き住宅では、水抜き穴の清掃＋モルタル補修で約20万円を投じた結果、査定額が100万円アップし、内覧から1か月以内に成約しました。
■ 方法②：擁壁を再構築してから売却する
劣化が著しく、傾きや亀裂が大きい場合は、擁壁を鉄筋コンクリート（RC）擁壁に作り替える方法があります。
▽ メリット
建築基準法に適合し「認定擁壁」となる
安全性が担保され、ローン利用の制限がなくなる
高値売却が可能（再構築で価値回復）
▽ 費用感
高さ2m・延長10mの擁壁再構築：約300〜500万円
大規模工事（高さ4m超）：1,000万円以上かかる場合も
▽ デメリット
工事期間が数か月かかるため、即売却は難しい
まとまった資金が必要
ただし、「時間をかけてでも高く売りたい」方には有効な手段です。
■ 方法③：現況のまま売却する（買主に補修を委ねる）
「補修費用をかけたくない」「売却資金で清算したい」という場合は、現況販売という方法があります。
▽ メリット
売主が工事費用を負担しなくてもよい
すぐに市場に出せる
▽ デメリット
買主が補修費用を見込んで値引きを要求する
「擁壁＝危険」という先入観から内覧数が減る
▽ ポイント
建築士の診断書を事前に用意し、「補修すれば安全」と説明できる状態にする
補修費用の見積もりを提示し、買主が判断できる材料を与える
▽ 実例
仙台市宮城野区での売却事例では、擁壁診断書＋補修見積（約250万円）を買主に提示することで、現況販売ながらスムーズに契約成立しました。
■ 方法④：不動産会社に直接買取してもらう
「できるだけ早く売りたい」「リスクを背負いたくない」
そんな方には、不動産会社による買取がおすすめです。
▽ メリット
最短数週間で現金化できる
擁壁の状態にかかわらず買い取ってもらえる
契約不適合責任を免責にできる場合が多い
▽ デメリット
仲介による売却価格より安くなる（相場の7〜8割程度）
▽ 実例
仙台市青葉区の高低差のある土地では、擁壁の再構築に約400万円必要と判明。売主は資金負担ができず、買取を選択 → 2週間で現金化。その後、買取業者が補修を行い再販しました。
■ 4つの方法を比較すると？
| 方法 | メリット | デメリット | 費用感 |
|---|---|---|---|
| 軽度補修して売却 | 安心感UP／査定額の減額回避 | 補修費用が必要 | 数万円〜50万円 |
| 再構築して売却 | 安全性＋市場価値UP／ローン審査可 | 高額費用／時間が必要 | 300万円〜1,000万円（補助金利用可） |
| 現況販売 | 費用ゼロで売却可／スピード | 値引き交渉必須／買主が限定的 | 価格調整必要 |
| 買取依頼 | 即現金化／リスク回避 | 相場より価格低め | 費用なし |
■ まとめ｜擁壁付きでも「売れる道」は必ずある
擁壁付き物件が売れにくいのは事実ですが、
軽度補修で価値回復
再構築で安心・高値売却
現況販売でスピード優先
買取で即現金化
と、状況に応じて最適な戦略を選べば売却は十分可能です。
特に仙台市では補助金制度や条例が売却に大きく関わるため、地域制度に精通した不動産会社への相談が不可欠です。
✅ 無料相談受付中｜あなたの物件に最適な売却方法をご提案します
イーライフクルーでは、
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「擁壁があるから売れない」と諦める前に。
あなたの物件に合った最適な方法を一緒に探しましょう。