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はじめに｜「擁壁があると安くなるの？」という疑問
「家に擁壁があるのですが、売却価格は安くなりますか？」
仙台市や宮城県で不動産査定をすると、こうした質問をいただくことが少なくありません。
結論から言えば、擁壁の状態や法的な適合状況によって価格は上下します。
つまり「必ず安くなる」わけではなく、条件次第では相場通り、あるいは安心感によってプラス評価につながるケースもあるのです。
本記事では、不動産会社が査定時に重視する「3つの要因」と、売主が取れる対策をわかりやすく解説します。
擁壁物件の査定に影響する3つの要因
1. 擁壁の安全性
査定で最も重視されるのは、安全性です。
ひび割れや傾きがないか
排水機能（透水穴や水抜き穴）が機能しているか
地震や豪雨に耐えられる構造か
👉 劣化が見られる場合は、将来の修繕費を買主が懸念し、査定額が下がる傾向にあります。
2. 法令への適合性
宅地造成等規制法や建築基準法では、高さ2mを超える擁壁には確認済証・設計基準を満たした施工が求められます。
確認済証あり：融資が通りやすく、買主も安心
確認済証なし：違法性を疑われ、住宅ローンが使えず売却が難航
👉 金融機関が融資を断るケースもあり、価格よりも「売れないリスク」につながるため要注意です。
3. 修繕・解体の想定コスト
査定時には「この擁壁にどのくらい費用がかかるか」も考慮されます。
ひび割れ補修：1mあたり5〜10万円
全面補強工事：10mで100〜200万円
解体費用：延長10mで150万円前後
👉 これらのコストは買主が価格交渉の材料に使うため、事前に把握しておくことが重要です。
擁壁があっても価格が下がらないケース
検査済証や設計図書が揃っている
→ 金融機関の融資が通りやすく、価格維持が可能。補強工事済み・修繕履歴がある
→ 買主が「安心して住める」と評価。行政の補助金制度を活用できる
→ 「修繕費を抑えられる」と説明でき、価格交渉を回避しやすい。
仙台市の補助制度と活用事例
仙台市には「危険ブロック塀等対策補助金」があり、擁壁や塀の改修に最大200万円の補助が出ます。
事例：仙台市青葉区の戸建て
擁壁延長12m、劣化が目立つ状態
補助金を利用して補修工事を実施（総額220万円 → 自己負担20万円）
その後の売却で「補強済み物件」として評価が高まり、相場より200万円高く売却成功
👉 費用を減らすだけでなく、査定アップにもつながるのが大きなポイントです。
擁壁物件の売却失敗事例
確認済証がなかったケース
→ 買主が住宅ローンを組めず、契約白紙に。修繕費用を軽視したケース
→ 売却活動中に「補修工事が必要」と指摘され、最終的に300万円以上の値引きを余儀なくされた。
👉 「事前に書類を確認する」「費用感を把握する」ことで回避できる失敗です。
売却価格を下げないための対策
現状調査を行う
→ 擁壁診断や簡易調査を受けて、安全性を確認。必要に応じて修繕・補強を検討
→ 補助金を活用すれば費用を抑えられる。査定時に費用感を提示する
→ 「修繕なら〇万円」「解体なら〇万円」と見積もりを添えて説明すれば、買主の不安を軽減できる。
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[相続不動産に擁壁がある場合の売却方法]
[擁壁修繕にかかる費用と補助金まとめ]
不動産会社選びの重要性
擁壁付き物件は、査定経験が乏しい会社に任せると「相場より安く売却されてしまう」危険があります。
擁壁の知識があるか
過去に擁壁付き物件を扱った実績があるか
補助金や修繕業者との連携があるか
👉 この3点を満たす会社に依頼することが、価格を守る一番の方法です。
まとめ｜擁壁物件の査定は「3つの要因」で決まる
擁壁物件の査定額に影響するのは
安全性
法令適合性
修繕・解体費用
この3つです。
書類が揃っていれば価格は維持できる
補強工事や補助金活用でマイナス要因を減らせる
事前に準備することで「安く叩かれる」リスクを防げる
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