目次
■ はじめに｜「擁壁付き物件」と言われたら、なぜ注意が必要なのか？
不動産の査定を依頼した際に「この土地には擁壁がありますね」と言われた経験はありませんか？
初めて聞いた方にとっては「擁壁ってなに？」「あると何か問題なの？」と戸惑われるかもしれません。
しかし、実はこの「擁壁」があるかどうか、またどんな擁壁であるかによって、不動産の価値や売却のしやすさが大きく変わってくるのです。
とくに仙台市のように高低差のある土地が多いエリアでは、古い擁壁が設置されている住宅が多く、放置すると査定額が大幅に下がったり、最悪の場合売却自体が困難になることもあります。
この記事では、
擁壁の役割と意味
擁壁の種類と見分け方
売却時にチェックすべきポイント
を中心に、初心者の方でも理解しやすく丁寧に解説していきます。
■ 擁壁とは？｜見落とされがちな土地の安全インフラ
擁壁（ようへき）とは、高低差のある土地で、土砂の崩れを防ぐために設けられた人工の壁のことを指します。
たとえば、斜面地に家を建てようとする場合、まず地面を平らに整える必要があります。このとき、土を削ったり盛ったりして土地を整えるのですが、その結果、隣地や道路との間に段差（高低差）が生まれることになります。
この段差部分に、土砂の崩壊を防止する目的でコンクリートや石を使って築かれるのが「擁壁」です。
▼擁壁の主な役割：
盛土（造成した土地）を支える
隣地や道路への土砂流出を防ぐ
地震や大雨による崩壊を防止する
土地を住宅用に利用しやすくする
見た目はただの壁に見えても、その土地の安全性を支える縁の下の力持ちといえる存在なのです。
■ 擁壁の種類と特徴｜見た目だけでは判断できない重要な違い
擁壁にはさまざまな種類があり、その構造や材質によって安全性・耐久性が大きく異なります。
以下は住宅地でよく見られる主な3つの擁壁の種類とその特徴です。
① 玉石擁壁（たまいしようへき）
昭和初期～30年代頃に多く施工された古いタイプで、自然石（丸みを帯びた石）を積み上げてモルタルなどで固めた構造です。
【見た目の特徴】：丸い石がゴロゴロと積まれている
【メリット】：当時は費用が安く、施工も容易だった
【デメリット】：強度が不安定。現在の建築基準に適合しないことが多い
とくに仙台市ではこの玉石擁壁が多く、市の調査では約2000件以上の物件に存在するとされています。
安全性の観点から、現代の評価では「危険擁壁」とみなされやすく、売却時には補修・再構築や補助金申請などが必要になるケースもあります。
② 間知ブロック擁壁（けんちブロック）
コンクリート製の直方体ブロックを階段状に積み上げた擁壁。昭和後期～平成初期にかけて多用された構造です。
【見た目の特徴】：表面が斜めになったブロックが積まれている
【メリット】：施工しやすく、価格も安価。美観もよい。
【デメリット】：内部に鉄筋が入っていない場合が多く、ひび割れや傾きのリスクあり
中古住宅や造成地に多く見られるが、年数が経過している場合は注意が必要です。
③ 鉄筋コンクリート擁壁（RC擁壁）
現在の主流。鉄筋とコンクリートで一体化させた擁壁で、建築基準法にも適合する「認定擁壁」です。
【見た目の特徴】：高くて滑らかなコンクリートの壁
【メリット】：耐震性・耐久性が高く、住宅ローンにも対応しやすい
【デメリット】：施工費が高く、再構築には数百万円かかる場合も
売却時の安心感も強く、買主からの信頼を得やすいため、高値売却が可能な擁壁タイプです。
■ 擁壁があると売却にどう影響する？
一見頑丈そうに見える擁壁でも、築年数が古かったり、現行基準を満たしていなかったりすると、売却時の査定で大きく減額されることがあります。
▼具体的な影響例：
| 状況 | 買主・不動産会社の判断 |
|---|---|
| 玉石擁壁で安全基準を満たしていない | 「補修費がかかるので値下げ交渉」や「取り扱い不可」 |
| 擁壁にひび割れや傾きがある | 地盤不安として査定額を下げられる |
| 崖条例に該当する（仙台市） | 建築制限があるため、住宅ローンが通らない可能性も |
買主は「擁壁＝リスクが高い」と感じることが多く、結果的に買い手がつきにくくなるケースもあります。
一方で、以下のようなケースでは、プラス査定や安心材料になることも。
▼安心材料となるケース：
RC擁壁で「認定擁壁」になっている（証明書類がある）
擁壁の補修歴や安全診断書が提出できる
補助金制度を活用した再構築済みである
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✔ 建築当時の資料が見つからない
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■ 売却前にチェックしておくべきポイント
不動産売却をスムーズに進めるために、擁壁がある物件では事前準備が不可欠です。
以下のチェックリストをもとに、早めに現状を確認しましょう。
✅ 擁壁の種類を確認する
外見である程度判断可能。写真を撮って専門家に見てもらうのも有効。
✅ 築年数と施工時期を把握する
古い造成地であれば要注意。昭和初期～中期の造成であれば玉石擁壁の可能性が高い。
✅ 傷み・変形の有無を調べる
ひび割れ、膨らみ、傾き、水抜き穴の詰まりなどがないか確認。
✅ 崖条例・宅地造成規制法の対象か調べる
仙台市では、高さ2m以上の擁壁や傾斜30度以上の斜面は「がけ条例」の対象になる。
✅ 助成金制度の適用可能性を検討する
仙台市では、条件に合えば最大200万円の助成金が利用できる制度もあり。
■ まとめ｜擁壁付き物件は「不安を安心に変える工夫」がカギ
擁壁付きの土地は、確かに注意点やハードルがある物件です。
しかし、正しく情報を整理し、安全性や法令の対応状況を示すことで、買主の不安を取り除き、安心材料としてアピールすることが可能です。
擁壁の種類と状態を把握する
必要に応じて補修や再構築を検討する
行政とのやりとりや補助制度の活用も視野に入れる
これらを事前に準備することで、「擁壁があるから売れない」ではなく「擁壁があるけど売れる」物件に変えることができます。
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